平谷旅游爱好组

济南主城单价2万和3万的楼盘越来越多,区域楼市分化依旧在继续

济南楼市情报2019-03-14 14:26:24

最近一段时间以来,很多朋友在后台留言咨询济南房价走势问题,询问今年济南房价能够到达什么水平。第一线认为,关于探讨房价这个问题首先要去看看开发商们目前推出的都是什么样的产品。


早在2016年,第一线针对济南土地拍卖、区域发展,对后几年济南楼市走向趋势进行了意念展望分析,并提出了“面粉、面包、蛋糕”理论。该理论阐述当开发商拿地土拍的价格(面粉)逼近当地在售楼盘价格(面包)时,很多开发商就不会再继续去做面包了,而是要转而做精装房(蛋糕)了。


2016年,第一线提出此理论时,当时济南大部分区域房价还在15000元每平以下,大部分主城区域的楼盘卖得都是毛坯房,所以有些朋友对该理论也没有怎么关注。


而到了2018年,我们看到,济南主城区大部分楼盘都已经开始做精装了,很多一线开发商都拿出了自己的招牌精装住宅产品。像唐冶的龙湖原著别墅项目、万科翡翠云山项目、玖唐府精装项目,像雪山片区的万达城项目、中新国际城项目等;像汉峪片区的金科博翠、泰禾院子项目;像CBD片区的万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪、华润昆仑域、招商公园1872项目;像工业北片区的碧桂园凤凰首府项目、翡丽公馆项目以及再往北的中海华山项目;像二环南路的绿地新里城、华润公元九里项目等。


上述列出的部分高端楼盘还有部分未入市,随着这些项目的整体入市,济南楼市又将迎来新一轮腥风血雨。当下,在济南要找出一个毛坯房项目着实不是很容易,第一线在2016年提出的面粉、面包、蛋糕理论牢牢的验证着今年济南楼市的发展走向。


在2018年,济南房价已进入321模式,321与21体系并存运行。 部分高端住宅项目由于定位人群高端,在售价方面,部分高端住宅产品将会逼近甚至突破3万元的界线。就像近期济南CBD的绿地IFC和龙湖天璞都进行了加推,部分产品价格为29990元/平,单价已经达到3万元每平,500多万的房子去化率还不错,济南人改善型住房需求还是不小的。就像在4月份,旅游路某总价一千多万的别墅项目也是内部售罄,部分朋友告知第一线他们是找的关系才买上这一千多万的别墅。


目前济南楼市还继续维持着限价政策,从第一线的分析来看,限价本质上还有一个关键作用,那就是保房价维护房价体系稳定。从去年第一线就建议首套房刚需者看好了可以直接出手,很多人赶上2016年的楼市的变化感受到了城市土拍、市政建设发展带来的红利,而也有很多人错失了2016年的红利释放,可以说错过16年就是错过了一个难得的小时代。对于很多济南的新房楼盘,限价是在维护目前的楼市价格体系,限价对于维护整个济南金融市场的稳定性也有重要的作用。 而对于2018年的济南楼市来说,部分楼盘由于毛坯变精装,部分楼盘产品价格已经超出刚需的承受能力,这些楼盘也正是进入长周期的售卖阶段。 


在2017年年初,第一线就提出来济南楼市正式进入分化,而如今在2018年这种现象更加明显。从济南东、西、南、北的整体楼市格局来看,今年济南铁定有部分楼盘要横盘站岗,因为今年济南刚需购房者在不断的寻找济南楼市的价格洼地,哪里的房价低,哪里就会不断出现购房者的身影,所以这种需求也是直接导致了楼市的分化,低价盘还没有退市,高价盘不会有太好的市场表现,除非部分高价盘项目具有不可多得的区域优势。


前段时间,济南部分单价15000元每平的楼盘开盘就售罄也是说明了这个问题。从第一线在济南全城的楼市分析来看,有些楼盘去化周期较长,部分楼盘价格定位不断受到其它区域同等价位楼盘的竞争博弈。像长岭山片区在售单价2.2万元每平的楼盘、旅游路单价2.2万元每平的三盛国际公园、中海华山部分单价1.9万元每平的的楼盘等开盘至今已经有一段时间,部分项目房源仍然在售。


可以看到的是,济南核心热点区域的单价3万的楼盘以及主城其它区域均价15000元左右的楼盘还将继续受到不同消费层次购房者的关注。对于普通刚需购房者来说,他们一直在寻找低价楼盘,他们对于低价限价楼盘的持续关注也将让那些非核心区域的高价楼盘暂时凉一凉,当这些限价房还未完全售罄之前,高价房除非在品质方面有很大的提升,否则面临着其它低价限价房的竞争博弈。


所以,对于一些楼盘,购房者们要擦亮眼睛,买房选房真的能够考验着一个人对于济南这座城市发展的格局认知。


想送你回家的人,东西南北都有房。