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地王效应带动 广州大道北二手市场多了天河客

网易房产广州站2018-10-13 14:22:23

 来源: 羊城晚报(广州)


中介放盘,都打着“天河地铁”的招牌


广州大道北板块已经成熟


文/图 羊城晚报记者 詹青


白云区广州大道北板块沉寂多年,真是不鸣则已,一鸣惊人。与很多新贵板块不同,该板块几乎没有市政利好拉动,但自2013年以来,该板块接连拍出“地王”。如今,随着“地王”项目即将入市,该板块渐成“明星板块”。由于一手住宅供应量无多,二手市场自然成了暗战的主角。据了解,受“地王”拉动,广州大道北板块的二手房市场,无论购房者还是成交结构,都发生了明显的变化。


千亿“大饼”不如“拎包入住”


广州大道北板块主要由两部分组成,梅花园—同和一带靠近市中心,配套成熟,主打性价比较高的刚需产品;南湖一带拥有南湖自然保护区的优越环境,是传统的度假板块。


和最近炙手可热的“千亿级”配套等新贵板块相比,广州大道北板块显得有点孤独,除地铁开通外,近十年来几乎没有大型市政配套投入。然而,这并不妨碍这个板块迅速成熟。


这主要有两方面原因:第一,从地段上看,广州大道北板块是天河区向北部的延伸,该板块距离天河中心区较近,到体育西站不过3个地铁站,到珠江新城是4个站,较好地承接天河区楼市的外溢;第二,从土地供应来看,出于环境保护,该板块尤其是南湖一带,几年前已不再批地,历史用地陆续开发至尾声,一手住宅供应量不足是近几年的基本特征,楼价自然稳中有升。


业内人士认为,比起那些打“未来”牌的板块来说,广州大道北板块是典型的受低估、后劲足的板块,属于“拎包入住”的成熟板块,且拆迁难度低,难怪开发商要抢着进驻。


新广州人、高端白领成为购房主力


购房者的心态,其实与开发商的心态是一致的。对很多消费者来说,购买已经成熟的板块,比购买那些打“潜力”牌的板块要放心得多。近期,广州大道北板块将新推出两个“地王”项目:佳兆业天御和越秀星汇云城。


随着一手市场关注度的提升,二手市场的热度也明显提升。与其他板块不同,广州大道北板块的二手房市场面临的是更新换代,客户群出现明显的变化。十年前,除了南湖板块外,广州大道北板块的购房者多数是收入不高的买家。十年后的今天,该板块的主要客户群变成以新广州人、尤其以在天河区上班的高端白领买家为主力。由于该板块生活配套成熟,距天河中心区较近,交通便捷,预计未来该板块将会承接天河区楼市的外溢,成为天河高端白领居住的热门板块。


据介绍,这些购房人群的需求趋于多元化,不仅有刚需买家,受“二孩”政策影响,改善型购房需求仍将进一步增大。


傍着“地王”未必就能坐地起价


随着两个“地王”新盘入市,这一带的二手住宅价格是否随之上涨?


中原地产怡新分行营业经理高爽表示,“地王”对楼价有一定的推涨作用,比如之前恒大御府开盘,便带动周边二手楼价上升。业主了解周边市场行情,心态较为强硬,降价机会不大。但由于这一带二手盘源丰富,太离谱的“坐地起价”只是个别行为,“有些业主涨价厉害,放盘一段时间仍卖不出去,又调了回来”。

满堂红链家京溪分店店长卢俊平表示,在拍出“地王”时,周边的二手房售价已有小幅度提升,但近期该板块房源充足,楼龄较短的小区房源较多,预计成交均价仍将趋于稳定。


上车族、换房族建议重点关注


据介绍,目前广州大道北板块已经成为白云区最热门的二手交投板块,近几年,无论租赁还是买卖都非常旺。业内人士认为,该板块是比较典型的价值低估板块,不排除近几年会出现补涨行情,租金上涨是一个明显的标志。广州市很多板块,住宅租金的涨幅都跑不赢楼价涨幅,然而,广州大道北板块的租金却涨得比楼价快。高爽说:“相比去年同期,该板块的二手售价上涨4%左右,租价则上涨6%。”表明这一带的租赁市场非常活跃,承接力强,未来几年会越来越受买家关注。


由于供应量充足,目前广州大道北板块的二手楼价还是相对理性,尤其是刚需户型的供应量充裕,置业门槛相对不算高,是上车一族、计划生“二孩”换房的买家值得关注的路段。


两大热门路段

梅花园板块:受天河区白领青睐


对上车一族来说,梅花园—同和这一带交通方便,靠近地铁站,价格实惠,二手单位无论出租还是出售均成交活跃,受租客或买家欢迎。出租盘源基本上一放租就有成交,行情紧俏。放盘的小两房单位也有不少,电梯楼总价预算约为220万元,楼梯楼预算150万元—170万元可入手。该板块以刚需买家为主。


高爽介绍,邻近佳兆业天御、较新的二手楼盘有怡新花园、天河御品、云景花园等。怡新花园的二手均价为2.6万—2.7万元/平方米,两房租金为4000—4500元/月,三房租金为5000—5500元/月。天河御品的均价同样是2.6万—2.7万元/平方米,两房租金约为4200元/月,三房租金约为5200元/月。云景花园价格相对较低,二手均价为2.4万—2.5万元/平方米,两房租金为3500—3800元/月,三房租金约为4200元/月。


南湖板块:环境好吸引改善客


对换房客来说,如果对环境有较高要求的,可以选择南湖板块的大社区,南湖半岛花园、山水庭苑、一品湖山等成熟大社区有不少大户型可选择,总价预算为250万元—350万元。如果对环境要求不高,可以选择该板块的次新房,如天河御品、云山熹景、合一国际、云裳丽影等,这些小区的电梯楼均价约为2.5万—3万元/平方米,总价预算为250万元—300万元。在该板块购房的本地买家及外地买家各占一半,以改善买家为主。


中原地产南湖半山豪廷分行高级营业经理王李介绍,邻近越秀星汇云城的南湖半岛花园市场均价约为2.2万元/平方米;一品湖山部分单位已交付使用,仍有一手楼在售,均价为2.2万—2.3万元/平方米,同比价格基本持平。从租赁市场来看,南湖盘都不靠近地铁站,租赁热度一般,以自住客为主,放租量也较少。目前,南湖半岛花园两房租金约为3500元/月,三房为4200—4500元/月;一品湖山两房租金约为3200元/月,三房租金为4200—4300元/月。