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5大商业综合体,2大片区,拥有70万常驻人口的广州大道北商圈市调

价值领地2018-12-05 06:12:41



广州大道北商圈概况

广州大道北属于广州北部的白云区南湖板块,位于白云区与天河区交界处,临近广州东站、体育中心、珠江新城等广州商务核心区域,作为广州新中轴线北延段,常住人口达70万人大概在十年以前,这一带的大盘开发却已相当成熟,沿途的代表大盘林立——云景花园、怡新花园、合一国际、云山熹景、颐和山庄、倚绿山庄、南湖山庄、雅居乐南湖半岛花园等大型楼盘有二十来个,而军区干休所之密集堪称广州之最。然而,在此之前,这里的商业业态几乎是空白,只有一些零零散散的社区商业。广州大道北商圈的雏形是萌发自城中村升级改造的“麦地步行街”,据说那里开始只是简易的棚屋,售卖低档的服饰和日用品。2010年地铁3号线北延段的开通以及为迎接亚运会,广州市政府对市容市貌进行了大力改造,随着交通、配套日渐成熟,受天河、越秀区的溢出效应影响,广州大道北板块不仅吸引了越来越多的人居住,居住人群的构成也在渐渐发生变化,已经由原来“白菜价”的刚需板块,渐渐蜕变为今天的天河白领聚居板块,越来越多来自珠江新城、天河北写字楼群的白领在这里租房、购房。这一系列的变化都推进了各种大MALL入驻广州大道北的进程。


历经多年的发展,广州大道北商圈现已聚集了金铂广场、合一国际商城、嘉裕太阳城、广百百货、君华香柏广场商城、佳润广场、摩登百货、梅花园商业中心等大型综合商业项目,一线临街商铺租金每年见涨。本次调研范围包括梅花园、京溪南方医院的主要商业综合体(具体包括梅花园商业广场、摩登百货、佳润广场、君华香柏广场、嘉裕太阳城)以及一线临街商铺。

广州大道北商圈调研项目分布图及租金价格


广州大道北商圈分析


商业综合体

1、梅花园商业广场

梅花园商业广场位于广州大道北28号(梅花园林宾馆旁),建筑面积超3万平方米,集购物、娱乐、饮食为一体的五层综合性商业广场,外广场占地面积约为2200㎡。是后天河北商圈区域规划的重点商业项目。有约超过40万中高端消费群,现已形成成熟的餐饮商业模式。首层为门店大部分为餐饮,如肯德基、大堡礁餐厅辣起义、森动烧烤等;二层主营餐饮,部分门店经营低端服饰,主力店为柠檬鱼、周记茗茶店、豪亨世家、椰林四季椰子鸡;三层为海鲜码和老湘村时尚湘菜;四层为卡卡KTV、五层为华影梅花园影城。


经营状况方面:首层商铺现全部经营;二层个别服装铺位处于转让,三、四层大面积整租给餐饮公司,没有空置商铺;五层整租给电影院。

租金方面:首层商铺租金约220-300元/平方米/月;二层商铺租金约180-230元/平方米/月;三层、四层整层租给大型餐饮店,且持续经营,暂未调查到其租金水平;五层为电影院整租后由影院对外出租,据了解电影院内租金水平,按套内面积计算可达到400-450元/平方米/月,从影院招商处了解到,现出租的位置为电影院售票大厅的空地,多用于经营果汁、爆米花、冰淇淋等产品。该商场的租金已包含管理费。

梅花园商业广场部分租金案例

2、摩登百货

摩登百货广州圣地店位于广州大道北圣地广场,于2008年9月开业,营业面积为1.3万平方米,共6层,引进国内外知名百货品牌近300个,主要客群为20-35岁白领人士。


摩登百货由摩登百货股份有限公司统一经营管理,租金的收取分③种:①按租赁面积每平方米收取固定租金;②按营业额的一定比例抽取租金;③以上两种方式结合提取租金。圣地店按每层业态的不同,所采用的租金比例也不相同;按营业额的一定比例抽取租金,抽取比例为:20%~40%,具体根据商铺大小、位置和商户经营品牌的实际情况而定;据了解,由于商户进驻时,招商处对商户的经营收入、品牌、定位等各方面作出评核,因此并不设保底租金。

楼层布局

3、佳润广场

佳润广场位于广州大道北1419号,于2008年9月19日开业,是广场大道北板块上第一个商业综合体项目。地铁三号线延长线上的集购物、餐饮、娱乐、休闲的一体式综合型购物中心,商场内部装修一般,主体结构大致为“凹”字形,项目面积为50000平方米,设有12000平方米的地下室内停车场及3000平方米的活动阳光广场。负一层为国际品牌超市乐购;首层为广百、服饰、必胜客、万宁等;二层为广百百货、必胜客、美发等;三层为广百百货;四层为娱乐(爱琴海KTV)。


经营状况方面:首层商铺有少量小面积铺位出租,空置率较低,二至四层场内基本全部经营。

租金方面:商场首层面积较大,越靠近出口处租金越高,租金水平在380-480元/平方米/月;二层至三层整体出租于广百百货,未能获取租金数据。据我们调查,佳润广场商铺均不对外出售,仅能调查到租金。

佳润广场部分租金案例

4、君华香柏广场

君华香柏广场处广州中轴线上,竣工于2012年,位于广州大道北和京溪路的交界处。1-3层为商业,3层以上为住宅。首层商业约3000㎡,入驻有星巴克、海澜之家、中国黄金、华为体验店以及各种零售服装品牌,2层主营餐饮,3层用作休闲会馆。


经营状况方面:目前仅有首层临街商铺对外出租,二层、三层均已整租。该物业为君华集团所有,不对外出售。

租金方面:首层临街租金约300元-450元/平方米/月;由于京溪路段经营的商业相对低端,人流量较广州大道北有所减少,故临京溪路的商铺租金相对较低,约为300元/平方米/月。

君华香柏广场部分租金案例

5、嘉裕太阳城

嘉裕太阳城位于广州白云山东侧,城市新中轴线正北端,广州大道北同和-京溪商业地段,地铁三号线京溪南方医院站出口,地理位置优越。嘉裕太阳城于2009年12月开业,是由嘉裕集团投资建设,广州市嘉裕太阳城物业管理有限公司管理的现代型社区购物中心。建筑面积7万平方米,共五层,负二层配备有500余个车位,停车极其便利。


楼层功能分区方面:负一层为永旺超市;一层主要经营服装、饰品、咖啡店等,主力店为星巴克;二层主要经营服装、电器等,主力店苏宁易购以及嘉裕百货,其中嘉裕百货主营童装和男装服饰;三层主要经营餐饮、电影院,幼教等,主力店为金逸国际影城。

经营状况方面:目前商场整体空置率低,负一层永旺超市有零星小面积商铺出租。一二层空置率为零,二层扶手电梯处有两个铺位租期到期可对外招租,三层空置率为20%,仅位置较差的商铺空置。

租金方面:由于负一层由永旺整租,通过永旺招商处了解到,超市入出口有少量商铺对外出租,租金在700-800元/平方米/月;首层商铺租金约400-500元/平方米/月;二层商铺租金水平约300-400元/平方米/月,扶手电梯位置相对租金较高;三层商铺租金水平约200-300元/平方米/月,扶梯口处和靠窗的商铺租金水平相对较高。

嘉裕太阳城部分租金案例


一线临街商铺

广州大道北一线临街商铺根据地铁站划分为三个片区:梅花园片区、南方医院片区、同和片区,本次调研我们只探讨梅花园片区和南方医院片区。由于临街商铺租金和售价差异较大,因而我们在此分开叙述。

1、梅花园片区

梅花园位于广州大道北京溪村,白云山脚下的小山坳,在历史上传说此处种满了梅花,因此得名叫梅花坳,后时代变迁改名“梅花园”。现有梅花新村、梅园路、梅岗路、梅宾北路等,用“梅”字命名的大街小巷。梅花园片区是早期迅速发展成熟、有规模性的商业区域,现生活氛围便利,商业氛围较好,拥有20多万平方米商业地段,该路段集中了繁华商业、饮食、娱乐、高档住宅,有三号线北延线“梅花园”站。本次调研梅花园片区范围以梅花园地铁站D口为起点,以摩登百货街铺为终点。据调查,梅花园片区可出售案例较少,现只有怡新花园底层一间商铺出售,一面临怡新路,临路状况较好,售价约11万元/平方米。


租金方面:该片区中梅花园商业广场街铺最旺,已形成成熟的餐饮经营气氛,租金水平约为300-450元/平方米/月;此外梅花园地铁口B口位于广州大道北和怡新路交界处,周边有中高档住宅小区,租金水平也在400-500元/平方米/月;梅花园地铁口D口周边多为村民自建房,经营的也多为早餐店、快餐类的商铺,租金水平在250-320元/平方米/月;而梅花园地铁口B口与梅花园商业广场之间有一段长坡,该处的零散商铺被绿化带或楼梯隔离,临街状况较差,经营的也多是五金、汽车配件,租金水平在130-200元/平方米/月。另外,主要支路怡新路(近梅花园地铁口)的商铺租金在400-500元/平方米/月,越靠近广州大道北的商铺租金越高。

梅花园片区部分售价、租金案例

出售案例

租赁案例

2、南方医院片区

南方医院片区是广州大道北核心商业地段,该区域成熟社区居住人口已逾十万,人流量大,生活配套完善,大型商业综合体、三甲医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和中高档女装服饰。本次调研南方医院片区范围始于君华香柏广场,止于嘉裕太阳城。在由于该地段空置率低,回报率高,租金每年见涨,因此出售的商铺不多见,可出售的商铺集中在京溪南方医院地铁站对面的云景花园和春兰花园。其余商铺为当地村委或圣地集团物业,不对外出售。


售价方面:南方医院片区临街商铺的售价在11万元-13万元/平方米之间,主要集中在春兰花园和云景花园的街铺。由于京溪路的街铺主营中低端服饰,虽然售价比广州大道北的街铺稍低,仍达8万元-10万元/平方米左右。

租金方面:京溪南方医院地铁口人流量大,京隆大厦位于地铁正上方,有物业管理;商铺租金可达到1000-1200元/平方米/月,多经营手机通讯、餐饮及服装。地铁口对面的云景花园、春兰花园的街铺租金也可以达到600-700元/平方米/月,周边多经营服装、眼镜店。南方医院与地铁口之间的世潮商业街临街商铺租金在600-800元/平方米/月。另外圣地大厦的商业物业,该物业位于南方医院地铁站与梅花园商业广场之间,距离地铁站稍远,租金水平在200-300元/平方米/月。君华香柏广场街铺在前文已介绍,租金可达到300-450元/平方米/月。此外该片区内巷存在很多村集体自建零散物业,首层用作商业,租金低,在100-200元/平方米/月。以上租金均不包含管理费。

南方医院片区部分售价、租金案例

出售案例

租赁案例


调研总结分析

广州大道北经过十几年的发展,已形成一个独立、成熟的商业圈。该商圈的发展属于白云区重点支持的商业发展项目之一。广州市北优政策的实施对白云区商圈发展提供了机遇。各商圈都有明确的主体和定位,针对不同的消费群体进行错位经营,有利于商圈和商业体的共同发展。随着交通、配套日渐成熟,受天河、越秀区的溢出效应影响,广州大道北板块不仅吸引了越来越多的人居住,人口结构也在发生变化,越来越多天河、珠江新城的白领在此处租房,常住人口达到70万人。


此次调研范围中,从最先入驻的佳润广场到近五年落成的君华香柏广场,我们发现各大商业综合体的都有各自的定位,满足各类型客户。整体运营状态良好,且空置率较低,除个别商业综合体二、三、四层存在少量放租和转租的情况,首层商铺和一线临街商铺的租售情况较好。由于南方医院和梅花园地段较多军区、当地村委和开发商的物业,多数商铺只租不售,即便是广州大道北上为数不多可出售的小区底商,价格也在11万元/平方米以上。


总体来说,受业态影响,京溪南方医院商圈比梅花园商圈商铺售价和租金更高,该区域内,临广州大道北的商铺相比于京溪路、怡新路等支路上的商铺更具有投资价值。在近年来的商业人流量稳定,经营状况保持稳定的情况下,商业的售价保持稳定增长,并且租金逐年递增,商圈整体状况较好。声明:本文仅为估价师观点,不构成投资建议。关注价值领地公众号(ShiLianAppraisal),看清楼市真相。


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